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8月17日晚间,中洲控股(000042.SZ)发布了2023年上半年业绩报告。
报告期内,公司实现营收约36.46亿元,同比下降22.02%;实现归母净利润为亏损1969.97万元,同比下降107.62%;扣非净利润为亏损2276.87万元,同比下降109.69%;基本每股收益为-0.03元。
(资料图)
从数据不难看出,公司在今年上半年营利双降,并且较上一年出现扭盈转亏。
对于业绩的明显下滑,中洲控股在报告中指出,主要是今年上半年房地产结算的收入及毛利率同比下降,导致归母净利润减少。
二级市场方面,截至8月19日收盘,中洲控股股价报收7.99元,跌3.5%,成交额为4014.02万元,当前公司总市值约53.12亿元。
房地产业务收入同比下降25%
中洲控股业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域,公司业务主要覆盖粤港澳大湾区、成渝经济圈、上海大都市圈、环渤海经济区等区域。
今年上半年,中洲控股的业务表现并不理想。
从营收方面看,报告期内,公司实现营业收入约36.46亿元,同比下降22.02%,净亏损1969.97万元,同比止盈转亏,去年同期实现净利润约2.58亿元。
中洲控股在报告中指出,业绩下滑主要是今年上半年房地产结算的收入及毛利率同比下降,导致归母净利润减少。
分业务来看,房地产业务收入约33.65亿元,同比下降24.77%;服务业务收入约1.97亿元,同比增长4.57%;酒店业务收入约1.48亿元,同比增长87.74%;施工收入约6993.38万元,同比下降40.07%。
不难发现,今年上半年,公司酒店业务的增长较为突出,该板块的营收提升主要得益于疫情稳定后,国内出行及旅游行业的恢复。
据文化和旅游部统计数据显示,今年上半年,国内旅游总人次达23.84亿,较上年同期增加9.29亿,同比增长63.9%;国内旅游收入(旅游总花费)约2.3万亿元,较上年增加1.12万亿元,增长95.9%。
钛媒体APP注意到,虽然公司房地产业务实现的营收表现不算理想,但事实上,今年上半年该业务板块完成的销售情况较去年同期是有提升的。数据显示,2023年上半年,中洲控股实现房地产销售面积约17.7万平方米,相应的销售金额约60.17亿元;而上一年同期实现的房地产销售面积约13.83万平方米,相应的销售金额约24.52亿元。
再看土地储备方面,截至2023年6月末,中洲控股拥有土储总占地面积约76.92万平方米,剩余可开发建筑面积约160.21万平方米,涉及成都、惠州、深圳、东莞等城市,具体项目包括成都三岔湖项目、惠州仲恺科研楼项目、深圳宝安26区项目、惠州迪亚项目、东莞大岭山项目等。
重点项目“黄金台”搁浅逾20年再度让贤
提起中洲控股,就不得不提及位于深圳龙华区的“黄金台”项目。
据悉,该项目是中洲控股在深圳的重点项目之一,历史最早可追溯至1993年,在公司半年报中对于该项目的描述为“位于深圳北站核心商务区内,区位优势明显,拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品”。但由于该项目存在权益纠纷等问题,推进难度大,直到2022年9月方才进入开工阶段。
公开资料显示,1993年底,深圳市宝东地产开发有限公司(下称“宝东地产”)以总价7433万元获得深圳宝安区龙华镇(当时龙华尚未成立行政区)黄金台山庄项目用地,占地面积约28万平方米,用途为商住用地,使用期限50年。
根据当时拿地前签署的协议,深圳市华电房地产有限公司(下称“华电房产”)、深圳市宝安龙华经济发展有限公司(下称“龙华发展”)与宝东地产分别拥有黄金台项目65%、25%、10%权益。
2001年,华电房产以总价1200万元收购了龙华发展所持黄金台项目25%权益。同年,中洲控股的前身深圳市长城投资控股股份有限公司(下称“深长城”)出资2.58亿元收购华电房产,由此获得黄金台项目90%权益。
深长城入主华电房产后,便以宝东地产“未对黄金台项目实际投入”为由提起诉讼,请求法院判令宝东地产不再享有项目权益。但法院未支持深长城的主张,该诉讼就此搁置。
2009年,因深圳市政府建设深圳北站,黄金台项目所在区域进行规划调整,导致黄金台项目被征用了约17万平方米土地面积,剩余占地仅有11.04万平方米。
2013年,基于股东间的诉讼纠纷及区域规划调整,黄金台项目被深圳规土委认定为“闲置土地”。
2014年初,深长城宣布,黄金台项目纳入深圳2014年土地整备计划,将按等价值原则在周边调整留用项目用地。同年,深长城更名为“中洲控股”。
2020年4月,中洲控股、宝东地产与深圳市规划和自然资源龙华管理局签订征地补偿协议,两家公司联合获得黄金台项目留用地占地9万平方米,总建筑面积约45万平方米。此后,项目进展再次停滞,并直至两年多以后才再有新进展。
2022年9月,黄金台项目正式开工,对外案名为“中洲迎玺花园”,预计2026年1月竣工,预计总投资金额约62.13亿元。
2023年1月18日,在黄金台项目开工3个月后,宝东地产向中洲控股转让了手中持有的黄金台项目公司10%权益。在“僵持”逾20年后,中洲控股终于拿到黄金台项目100%的权益。据了解,曾有投资者向中洲控股询问从宝东地产获取黄金台项目10%权益所涉及代价,不过中洲控股方面并未对此回应。
令人意想不到的是,黄金台项目完全归属于中洲控股尚不足半年时间,该项目的权益划分再度出现变化。6月26日,中洲控股发布公告称,公司及全资子公司中洲地产与信达资本、中国信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业(有限合伙)”(下称“广西信中”),总规模约60.41亿元。
其中,中国信达深圳分公司现金出资42亿元,作为合伙企业的优先级LP;随后合伙企业将这42亿元以借款方式输送给中洲地产,作为其中一项增信措施,中洲地产90%股权被用于质押担保。而中洲控股以股债权形式出资18.4亿元,作为合伙企业劣后级LP,包括中洲地产剩余10%股权和深圳市黄金台项目有限公司100%股权。
钛媒体APP了解到,中洲控股之所以引入信达资产,是因为公司近年来面临流动性紧缺问题,而黄金台项目的投入对于中洲控股而言并非易事。
年报数据,截至2022年底,中洲控股旗下房地产项目预计总投资额约539.39亿元;其中黄金台项目是唯一新开工项目,该项目投资额占比约11.52%,去年项目仅新增投资1.43亿元,累计投资4.68亿元。
从中洲控股资本结构看,截至去年底该公司资产负债率77.61%,有息债务/全部投入资本为61.75%;一年内到期的非流动负债为36.77亿元,无短期借款,期末现金及现金等价物却仅有9.03亿元,难以覆盖即期债务。
另据2023年半年报显示,报告期内,中洲控股的货币资金为8.5亿元,一年内到期的非流动负债为33.6亿元。(本文首发于钛媒体APP ,作者| 陈伟纳)
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